Hồ sơ cấp phép xây dựng có bắt buộc phải có bản thiết kế nhà?

Giấy phép xây dựng là một tài liệu pháp lý rất quan trọng đối với bất kỳ dự án nào cần được phê duyệt trước khi bắt đầu xây dựng. Điều kiện tiên quyết để được cấp giấy phép xây dựng là hồ sơ xin giấy phép xây dựng phải đầy đủ, tức là phải có đầy đủ hồ sơ, tài liệu tuân thủ các quy định hiện hành, trong đó có bản vẽ thiết kế xây dựng.

1. Giấy phép xây dựng là gì?

Theo Điều 3, Mục 17 Luật Xây dựng 2014: “Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình”. Luật Xây dựng 2020 sửa đổi Điều 1, khoản 30 quy định giấy phép xây dựng bao gồm các loại sau:

– Giấy phép xây dựng mới;

– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

– Giấy phép di dời công trình;

– Giấy phép xây dựng có thời hạn.

Căn cứ theo Điều 90, Luật Xây dựng năm 2014, trên giấy phép xây dựng ghi những nội dung sau:

• Tên công trình thuộc dự án
• Tên, địa chỉ của chủ đầu tư
• Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình với công trình theo tuyến.
• Loại, cấp công trình xây dựng
• Cốt xây dựng công trình
• Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng
• Hệ số sử dụng đất (nếu có)
• Mật độ xây dựng (nếu có)
• Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng, kể từ ngày được cấp phép xây dựng.
• Riêng với nhà ở riêng lẻ, công trình dân dụng, công trình công nghiệp phải có thêm nội dung về tổng diện tích xây dựng, chiều cao tối đa toàn công trình, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (gồm cả tầng hầm, tum, tầng áp mái, tum, tầng kỹ thuật).

2. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng gồm những gì?

Các quy định về hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ (nhà ở riêng lẻ, biệt thự, nhà liền kề) được quy định tại Điều 95, Khoản 1 Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 15/2021/ND được quy định rõ ràng tại Điều 46, cụ thể bao gồm các hồ sơ sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
• Hai bộ bản vẽ thi công kèm theo giấy phép xây dựng về phòng cháy và chữa cháy kèm theo bản vẽ đã được phê duyệt nếu pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu, báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:
• Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp thoát nước, cấp điện;
• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí nhà ở;
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng, mặt cắt chính của nhà ở;
• Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề trong trường hợp công trình xây dựng có công trình liền kề.

3. Có bắt buộc phải có bản vẽ thiết kế xây xựng khi xin cấp phép xây dựng?

Bản vẽ xây dựng thể hiện kết cấu, hình dáng và mô hình của một công trình nhà ở nhằm mục đích xây dựng công trình và lắp đặt thiết bị.

Do đó, bản vẽ xây dựng chỉ ra, trong số những thứ khác, kích thước, hình dạng, kỹ thuật, loại hình và vật liệu mà ngôi nhà sẽ được làm từ đó.

Theo cách này, một trong những giấy tờ bắt buộc khi xin giấy phép xây dựng nhà ở hông được miễn giấy phép xây dựng là bản vẽ thiết kế xây dựng.

Theo quy định tại Điều 1, Điều 30 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, có 4 trường hợp phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ.

• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn với quy mô từ 7 tầng trở lên.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn được xây dựng trong khu di tích lịch sử – văn hóa, trong khu bảo tồn.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn quy mô dưới 7 tầng, tuy nhiên công trình thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, không tính trường hợp nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong 4 trường hợp này khi xây dựng nhà ở riêng lẻ khi xin giấy phép xây dựng đều phải có bản vẽ thiết kế xây dựng.

4. Trong những trường hợp nào khi xây nhà không cần có bản vẽ thi công?

Theo quy định tại Điều 1, Điều 30 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, có 3 công trình nhà ở tư nhân không yêu cầu bản vẽ kiến ​​trúc khi xin giấy phép.

Nhà ở riêng lẻ ở khu vực miền núi, hải đảo chưa xây dựng quy hoạch phát triển không gian chức năng và quy hoạch đô thị.

Nhà ở tư nhân dưới 7 tầng tại khu vực nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng các khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng khu nhà ở nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Căn hộ riêng lẻ cao dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng đô thị. Đây là dự án nhà ở được quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đây là trường hợp phải thông báo khởi công xây dựng.

5. Người dân có thể tự thiết kế và xây dựng nhà ở không?

Theo quy định hiện hành, người dân có thể tự thiết kế và xây dựng nhà ở nhưng còn tùy thuộc vào diện tích, quy mô, chiều cao của công trình.

Điều 79(7) Luật Xây dựng 2014 quy định vấn đề này như sau: “Hộ gia đình có tổng diện tích sàn dưới 250 mét vuông, hoặc dưới 3 tầng, hoặc chiều cao dưới 250 mét vuông Được phép tự thiết kế nhà có diện tích dưới 12m, theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt, chất lượng quy hoạch, ảnh hưởng của công trình xây dựng đến môi trường và sự an toàn của các công trình lân cận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Căn cứ quy định trên, cá nhân, hộ gia đình được phép tự thiết kế, xây dựng nhà ở có tổng diện tích sàn dưới 250 mét vuông hoặc chiều cao xây dựng dưới 12 mét hoặc dưới 3 mét sàn

Nếu cá nhân, hộ gia đình có khả năng tự thiết kế không gian sống thì có thể làm theo mẫu thiết kế do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi có không gian sống công bố.

Khi thiết kế và xây dựng ngôi nhà riêng của mình, các cá nhân, gia đình cần lưu ý phải đáp ứng các yêu cầu sau:

Đảm bảo an toàn về kết cấu và an toàn khi sử dụng.

Đảm bảo tính thẩm mỹ và bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy; ứng phó với biến đổi khí hậu và các tình huống an ninh khác; Mặt khác cần tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành và các quy định về vật liệu xây dựng hiện hành.

Đáp ứng yêu cầu về công nghệ ứng dụng (nếu có) và khả năng sử dụng.

Nếu không được phép tự thiết kế và xây dựng nhà thì phải nhờ người hoặc tổ chức có đủ năng lực lập bản vẽ thi công.

Nói cách khác, nhà ở tư nhân không được miễn yêu cầu cấp chứng chỉ xây dựng phải nộp phương án kiến ​​trúc khi xin cấp chứng chỉ xây dựng.